А причем тут первоначальный взнос вообще? Это вопрос отдельный, есть вариант, когда вообще нет первоначального взноса, или банк безо всяких дополнительных условий даст дополнительный кредит на первоначалку, но ипотека — это всегда залог, в 90% случаев — залог приобретаемого имущества, в 10% (а то и меньше) — залог другой недвижимости, но ипотеки без залога совсем — не бывает. Потому и ставки у нее, ипотеки, всегда ниже, чем, например, у потребительского кредита, что здесь всегда дополнительной гарантией служит залоговое недвижимое имущество. Без залога может быть автокредит илии кредит на обучение, но никак не ипотека